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不動産part3 「物件取得までの流れ」

不動産

不労所得で暮らす。1から学べる不動産投資ストーリーまとめ 

今回は、不動産ストーリー第3話です。

不動産取得までの流れ

皆さんは、不動産の物件取得までにどのような流れが必要なのかを知っていますか?

私には、不動産を購入するとき

  1. 家の売主に連絡とって
  2. 銀行に融資もらいに行って
  3. 買う!

くらいのアバウトな理解しかありませんでした。

けれど、買付証明書がなんだとか売買契約がなんとかあるのは知っています。

 

今回は、不動産投資をする際の収益物件を取得するまでの全体の流れを確認したいと思います!

皆さんは、不動産を買うとき何をしなければいけないのか。とか

どんな順番でこなしていけばいいのか。みたいな全体像を把握していますでしょうか。

 

のような、「不動産投資の物件取得までの手順は何なの?」というを解決できるような記事にしたいと思っています。

この記事を読んで、全体的な不動産取得の流れを把握できれば、より戦略であったり知識のインプットであったりがしやすくなると思います!

 

不動産取得の手順を大きく10個のステップに分けました。

簡単にいうと自分が欲しい物件を見つけて、それを売主と契約成立するまでの手順です!

これらの全ての手順は初心者がやるとなると数ヶ月が必要と言われています。

そして、これらのプロセスは専門の業者に任せることもできるそうです。

しかし、不動産業者は成立が目的で私たちの利益は考えてくれません。

なので、本気で儲けたかったら自分の力で全てのプロセスを踏んだ方が賢明なのかと思います。

1.情報収集

まず、一番初めに物件を取得するためにすることは何でしょうか。

自分の欲しい物件を探す必要がありますね。不動産ポータルサイトで、情報を収集します。

この時に投資対象の物件や種類などをあらかじめ決めてから、絞って行く方法が良いと思います。

戦略も決まっていないのに、いきなりポータルサイトで物件を探す方法は賢いとは言えないのではないでしょうか。

 

 

2.資料の請求

次に一番目で、自分の投資手法にマッチングした物件が見つかれば、

不動産業者に連絡をして、資料を請求するという作業が必要になります。

 

3.資料から物件を評価

不動産業者からもらった物件概要書やレントロールを吟味し、積算価格や収益価格を導き出します。

ちなみに、積算価格とは「土地と建物の価格の合計

収益価格とは、「将来生み出すであろう収益と現在の価値を総合して算出したもの」です。

 

 

4.物件の下見

ここで、やっと書類や写真だけの情報だけでなく実際に現地に赴き、物件を下見する作業に移るわけですね。

自分の目で物件を現地の不動産業者にヒアリングをするという手順になるようです。

 

5.買い付け証明書提出

現地調査を行い、

となれば、晴れて買付証明書を不動産仲介業者に対して売主に出せるわけですね。

条件とか、値段の交渉とかがあればこの時に同時に行うようです。

 

6.融資申込み

買付証明書を提出し、買付が通ったら銀行に融資の申し込みをお願いしに行きます。

「買付を出してから、銀行に融資のお願いをしに行くんですねえ」

これって、私たち投資家からしてみればいいですけど、売主からすると

「もし、この人に銀行から融資降りなかったら買ってくれないんかい。現金持ってきてくれや」

って思うこと間違いなしではありませんか?

てことは、現金ですぐ出せる人って有利ですねえ。

お金持ちがどんどんお金持ちになるわけだ。

 

 

7.売買契約締結

手付け金というキャンセルしたらこれだけはあげるよ。

みたいな保証のためのお金を出して、

売主の方と詳細の条件を詰めた上で、売買契約を締結させます。

 

ちなみに、融資が出る前にも融資特約をつければ売買契約を締結することができるようですね。

融資特約とは、「もし融資が出なかったら、この契約は無かったことにしましょう。違約金も無いし手付け金も返します。」

という特約のことですね。

 

8.融資の承認

融資の承認が銀行から出るとしましょう。

銀行からは、

  1. 金額
  2. 金利
  3. 期間

という条件を伝えられるので、その条件でOKならこの次の手順に進みます。

 

9.金銭消費賃借契約

銀行と、金銭消費賃借契約を締結します。

金銭消費賃借契約とは、「弁済を約束し、その金銭を消費するために借りる契約」を言います。

簡単にいうなれば、将来の弁済のためにちゃんと借りたお金使うよ!って感じでしょうか。

 

10.決済

ここで、最後の手順ですね。

長かったでしょうか。意外に短かったでしょうか。

ここでは売主にお金を払い、売主は所有権の移動登記をします。

これで、ようやく不動産をゲットした!って感じですね。

 


今回の記事では、収益物件を取得するためにどういう手順で行われるのかを確認できました。

不動産取得は、業者にお金を払って代わりにやってもらう方法もあるそうです。

しかし、私はどうせなら自分でやってみたいと思っています。

簡単だし、1回やればあとは簡単にできるようになるみたいだからですしね。

そして、今回は全体像を把握するような少し大きめな視点でまとめたので、

「自分にはここの知識が無いなあ」と感じられたのではないでしょうか?

 

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