> 不動産part5 「物件の築年数は、どのくらいが最適なのか。」 – ろかたんブログ

不動産part5 「物件の築年数は、どのくらいが最適なのか。」

不動産

あらすじ

ここまで、不動産の良さだったり、物件取得の流れ、そして指標の計算方法を紹介しました。
今回は、物件の話になります。
まずは、築年数。

不労所得で暮らす。1から学べる不動産投資ストーリーまとめ

 

築年数

物件の築年数とその価値はどんな関係があるのでしょうか。

普通に考えてみると、、築年数があればあるほど、物件の価格は安くなるでしょ!と思います。

概ね正解です。

そこで何年でどのくらい下がるのかを調べてみました。

築年数と物件価値の関係

2015年の築年数からみた首都圏の不動産流通市場を参考にしました。

中古マンション取引における、築年数と平均成約単価の関係をまとめたものです。

これをみて私が思ったこと2つ

1、初めの方(20年くらいまで)はコンスタント大きく価値が下落している。

だいたい5年で10パーセントくらいですか。

となると、毎年2パーセントは下がる。

なんて、悪い投資なんだ!

これを見ると、不動産の長期保有は一般的に不利?

いや、家賃収入があるから、いいのか笑

長期保有することで、物件の価値が下がる以上に家賃で回収できればオッケーということなんだろう。

 

てか、価格が絶対に下がるとわかる金融商品って珍しいのかも。

だって、株とか債券とか為替は価値が上がるかもしれないじゃん。

あれ?株って売りから入れるよね。不動産で売りからはいれば必ず儲かるんじゃ、、?

 

2、20年をすぎるとあまり価値が下がらない。

20年経つまでは、毎年コンスタントに物件の価値は下がっていた。

けれど、20年をすぎると、全然下がっていない!

むしろ上がってる年あるし笑

 

これは、すなわち。

築年数が20年以上の物件を買って、賃貸して貸せば

物件の下落を考えないでいいから、築年数が若い物件よりいいんじゃ??

けど、築年数が多いと貸しにくいのかな?

調べてみよう。

 

と思って、築年数には色々な要素が絡んでるみたい。

賃貸しやすいかどうかだけでなく、色んなのを出してみた

  • 利回りの高さ
  • 融資条件のゆるさ
  • 収支
  • 賃貸の運営コスト

築年数と利回りとの関係

築年数が多ければ多いほど、利回りがよくなる傾向にあるようです。

それがなぜかというと。

築年数が高ければ高いほど、物件の値段が下がるので、

融資をする際のコストは下がる。

しかし、賃料もやすくなる。

が、少ししか下がらない。

よって、築年数が高いほど利回りがよくなるという理論のようですね。

築年数と融資条件との関係

築年数と銀行からの融資の条件にはどのような違いが出るのでしょうか。

それは、融資の期間みたいです。

新築は、中古物件に比べ返済期間を長く設けてくれるようです。

で、築年数が高ければ高いほど返済期間が短くなってしまう。

 

なので、結果的に築年数が多い物件だと年間で返すお金の量が変わるので

キャッシュフローが少なくなってしまう。

 

ただ、待てよと。

年間のキャッシュフローは確かに少なくなる。

けれど、長い目で見たら銀行に返すお金は、

築年数が多くて、銀行の融資期間が短い方が少ないに決まってるよなあ。

てことは、築年数が大きい方がお得ってことじゃないですか??

 

いや、年間のキャッシュフローが多い方が、

次の投資に繋げられるから、新築の方がいいのか。。

これは、謎なのでまだ勉強する必要があるようです。

 

築年数と収支

やはり、築年数が高ければ高いほど

人気がなくなるので、空室率が上がり、収入が少なくなるという傾向があるようです。

また、新築の初めに1部屋というのは、

”新築”として貸し出すことができるので、賃料を高めに取れるそうです。

 

築年数が増えると運営コストが上がる?

築年数が増えると、大きく分けて2つのコストが大きくなってしまうようです。

その2つは、

  1. 修繕費・リフォーム代
  2. 空有室を埋めるためのコスト

 

 

ご案内

セミリタイア全般にオススメの書籍まとめ

不動産投資にオススメの書籍まとめ

オススメ記事

ろかたんセミリタイアストーリーまとめ 

1から学べる不動産投資ストーリーまとめ 

1日5分ください。脳の筋トレをして、スーパーマンになる方法。

 

関連記事一覧

  1. この記事へのコメントはありません。

CAPTCHA