part８ 「エリアの違い」
目次
あらすじ
前回は、不動産の用途による違いを見ました。
今回は、エリアによる違いです。
場所によって、どう変わってくるのか知っていますか？？
part８ エリアの違い。
不動産投資を行う際、どこの物件を買おうかな〜と考えます。
その時、ここの地域だと〜〜〜で、あっちの地域だとーーーだろう。
だから、この地域に決めた。
のように、地域による違いというものが出てくると思います。
そこで今回は、地域による違いとそれを知った上でどう不動産投資の戦略を建てていくかを考えたいと思います。
エリアによってどんな違いが？
私が調べた結果、ひらたーく言うと、
エリアによる違いは以下の２つに分けられると思いました。
- ターゲットの質
- ターゲットの量
すなわち、１つ目は、近くに大学があるから、このエリアには学生が多く住むとか。
近くには、オフィス街があるのでエリートサラリーマンが多く住むとか。
と言った感じで需要として見込めるターゲットがどんな人なのかですかね。
結構イメージがしやすいのかなと思いました。
あなたの住んでいる街には、どんな人が多く住みますか？
また、その人たちは何でその街に住んでいるのでしょう。
きっと、近くに何かがある。と言う理由からではないでしょうか。
次に、２つ目の量。
これも近くに何があるのかが効いてくると思うのですが、
そのエリアの世帯数を見ることが重要らしいです。
まあ、確かに。
需要があるところにたくさんの人が住んでいるのは当然のことでしょう。
ちなみに、人口の数ではなく世帯数を見るべきだそう。
これも納得ですね。
人口でわからないわけではありませんが、世帯数の方が的確にその地域の需要を表していると言えるのではないでしょうか。
ただ、一つ問題が。
この街は、世帯数がこんくらいか。っていうのは、
他の似たような街と比べるべきなのでしょうか。または、その街の過去の世帯数と比べるべきなのでしょうか？
知恵を貸してください。。
どう戦略を立てる？
さて、先ほどは地域によってそのターゲットの質と量が違うと述べました。
次は、どうやってそのターゲットの質と量を調べ、戦略を建てていくのかをまとめておきます。
順番として、３つの要素があります。
- 地域市場
- 近隣市場
- 対象物件
１.地域市場の調査
調べたい地域がどのような状態にあるのかを調べるのが地域市場調査。
何を調べるべきなんでしょうか。
- 世帯数の動向
すなわち、ここで買えばずっと賃貸需要を見込めるのかどうかであると思います。
世帯数が増えてきてるなあ、
増えるだろう。って場所から優先して買うべきってことですかね。
調べる方法としては、インターネットでその区や市の運営するホームページで
簡単に見つけることができます。その世帯数だけでなく、前年比などの比も見られますね。
２.近隣市場調査
主要駅から３駅ほど離れるだけで、近隣に投資家のライバルが少なくなり
勝てるチャンスが広がるといいます。
人気が集まるエリアでは、投資家との戦い。
人気のないエリアでは、地主や農家の人との戦いになる。
地主や農家の人は、投資家に比べ意識も低い。よって、勝ちやすいらしいです。
３.対象物件の調査
そして、やっとこさ投資対象の物件を調べていくという順番のようです。
対象物件の優先度は一番低いということでしょうか。
物件の調べ方は、後々の記事で取り上げたいと考えています。
自分が住みたいエリア＝投資したいエリアではない！
不動産投資の目的は、なんでしょうか。
「お金を儲けること」です。
そこで、注意したいことが１つあります！
それは、「自分が住みたいからといって、そのエリアが投資対象になるわけではない。」ということです！
それはなぜか。
自分が住みたい街は、他の人も住みたいはずです。
すなわち、人気のあるエリアなんです。
そのような人気のあるエリアでは、価格が高いことが一般的です。
人気のないエリアの同じような物件に比べ、価格が２倍なんてざらにあります。
しかし、その分家賃収入も２倍になるのでしょうか。
そんなことはありません。せめて１.5倍とかです。
なので、人気のエリアは価格が高い割に、収入が少ない割の悪い投資になってしまう可能性があるんです。
まとめ
投資エリアは将来も需要が見込めるのかを考えて調べていく必要があるみたいです。
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