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不動産part4 「キャッシュフローだけじゃない。大切な指標、NOIとNAV」

不動産

あらすじ

ついに、不動産ストーリー第4話。
ここまでで学んだ事は、「銀行から借りられることの優位さ。そして、物件取得の全体的な流れ。」

そして、今回は儲け方を具体的に見つめます!

不労所得で暮らす。1から学べる不動産投資ストーリーまとめ 


キャッシュフローだけで収益を判断すべきではない?

キャッシュフローとは、賃貸収入から、経費と借入を引いて、さらに税金も引いて残ったお金です。

「キャッシュフローを優先すべき!」

「キャシュフローが一番大切。」

というように私はよく書籍を読んでいて、目にします。

しかし、保有期間中の利益を優先で考えるのは、ナンセンスです。

不動産投資の目的ってなんでしたっけ。お金を増やすためなんです。

お金持ちになりたいんです。

 

すなわち、目的はお金持ちになることで、

そのためには、不動産を買って売却するときに利益が出ればいいんです。

保有時のキャッシュフローなんて、目的じゃなくて手段でしかない!

 

ということで、

まずは、正味利益というものを見るべきなんです。

正味利益とは。純利回りと借入金利の差から税金を引いたもの。

これをわかりやすく解説いたします。

まず、表面利回りと純利回りの違いってなんでしたっけ。

表面利回りは、満室想定の賃料/物件価格

純利回りは、(年間実賃料収入ー賃貸経費)/物件価格

 

この順利回りの

年間実賃料収入ー賃貸経費の部分を、賃貸NOIというんです。

この賃貸NOIが、

物件がいくら稼いでくれるのかを計算するために、重要となるので覚えておいてください。

 

税金とか取得経費をここでは、考慮しないんです。

なぜなら、物件そのものの実力を客観的に測りたいから。

同じ物件でも、取引方法によって取得経費は違ってきちゃう。

 

そのNOIに含める支出、含めない支出をここに記述します。

NOIに含める支出
  • 空室率の控除
  • BM建物維持費用
  • PM管理会社委託費用
  • 保険・その他定期費用
  • テナント募集仲介・広告費
  • 原状回復費用
  • 修繕費
  • 固定資産税と都市計画税
NOIに含めない支出
  • 物件取得経費
  • 建物減価償却費
  • CAPEX
  • 借入元金返済
  • 借入金利支払い
  • インカムゲイン税
  • キャピタルゲイン税
  • 税理士費用・交際費など

 

はい!多すぎて謎です。今は「へ〜こんなのあるんだ」程度で構いません。

 

ちょっと一旦深呼吸。

整理しましょう。

 

まずこの投資案件の稼ぐパワーはこれくらいってのを知りたいんです。

~年後に、買った時と同じ値段で売ったらいくら儲かるんや?

ってのが知りたいんです。

 

ではそのための正味利益をどのように出すのか

をイラストを用いて説明したいと思います笑

 

ここに緑色の液体が入ったビーカーがありますね。

これが賃料収入です。

そこから、賃貸経費賃料収入のビーカーから取っちゃってください。

そうすると、賃貸NOIが出来上がります。

ここでの経費は上で説明した「NOIに含めない支出」です。

 

 

次にNOIから、金利を抜き取ると、

粗利と金利支払いのスプレッドが出来上がります。

ここのスプレッドというのが、不動産を保有した時の利益の元になっていることがわかりますね。

高い賃料による収入と、銀行からの低い金利がミソな訳ですね。

 

そして、最後にここから税金を取っちゃいましょう。

そうするとやっと目的にしてた「正味利益」が完成です。

 

 

今すぐに得られるキャッシュフローと

将来的に売却するときに、もらえる土地の持分の蓄積が

正味利益と言えるのです。

 

 

含み益というのは、

土地に対しての持分として、どんどん蓄積されていくので

将来にわたって、土地の価値が落ちない物件を買うことは必須条件のようですね。

 

 

この正味利益は理解できたと思います。

不動産投資をして、知りたいのは「その不動産が稼ぐ力」な訳です。

投資をするのは、1年だけじゃないですよね。

何年間か保有して、売却に至ると思います。

けれど、いつ売るかとか、買うときに何年保有したらこれくらいの利益が出そうだな

ってどうやって予想しますか?

そのヒントは、先ほどの正味利益です。

正解は、、

正味利益を足していけばいいんです。

正味利益の和が、「今売却したら、銀行口座にいくらお金が残るの?」ということで

その正味利益の和をNAV(Net Asset Value)と呼びます。

 

このNAVこそ、

私が求めていた「物件が稼ぐ力」そのものなんですね。

そして、このNAVを求めるためには

賃貸の収入から賃貸経費と金利、税金を引いたものである正味利益の和でしたね。

なので、賃料の収入をあげることと

金利を安くすることが重要になるんじゃないんですかね。

金利とは、銀行から借りたお金に対して返さなきゃいけないお金の利率です。

もちろん、経費と税金への対策も必要そうですね。

次回予告

 

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